Налог с продажи квартиры не всегда составляет 13% от суммы сделки, обратила внимание один из ведущих налоговых экспертов России, предприниматель и создатель крупнейшей онлайн-школы бухгалтерии Валентина Вердт. В разговоре с «Лентой.ру» она отметила, что в ряде случаев собственник может законно не платить НДФЛ даже до истечения пяти лет владения, а иногда и через несколько месяцев после покупки.
По ее словам, пять лет — лишь общий минимальный срок владения. Для наследства, подарка от близкого родственника, приватизированной квартиры и единственного жилья он сокращается до трех лет. Есть и дополнительное послабление: новое жилье, купленное не более чем за 90 дней до продажи старого, не лишает прежнюю квартиру статуса единственного жилья. По ее словам, важно правильно определить и дату начала владения. Так, при наследовании срок считается со дня смерти наследодателя, а при долевом строительстве может исчисляться с момента полной оплаты.
«Собственники часто платят больше, чем обязаны, просто потому что неправильно определяют налоговую базу или не знают о льготах. Сначала нужно рассчитать налог, а уже потом заключать сделку», — пояснила бухгалтер.
Вторая распространенная ошибка, уточнила она, — считать налог со всей суммы продажи. Доход можно уменьшить на документально подтвержденные расходы на покупку, поэтому при разнице между ценой приобретения и продажи в один миллион рублей налоговая база составит именно эту сумму. Если квартира продана за столько же, за сколько куплена, база может оказаться нулевой. Поэтому важно сохранять договоры, выписки, платежные поручения и расписки. Альтернатива — фиксированный вычет в один миллион рублей, но выбирать нужно что-то одно: либо расходы, либо вычет, и здесь все зависит от расчета, предупредила специалист.
Вердт добавила, что отдельная льгота действует для семей с двумя и более детьми. При соблюдении условий они могут продать жилье без НДФЛ независимо от срока владения: необходимо купить новое жилье в том же году или до 30 апреля следующего, кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 миллионов рублей, а новое должно быть больше по площади или кадастровой стоимости. Также регионы вправе самостоятельно сокращать минимальный срок владения, вплоть до нуля, поэтому перед сделкой стоит проверить местное законодательство, уточнила бухгалтер.
Занижать стоимость квартиры в договоре специалист назвала бессмысленным. По ее словам, ФНС сопоставляет цену с кадастровой стоимостью, и при занижении доход рассчитывается по кадастру с коэффициентом 0,7. Даже при сохранившейся базе ставка НДФЛ в 2026 году двухступенчатая: 13% с суммы до 2,4 миллиона рублей и 15% с превышения. При этом нулевой налог не всегда отменяет обязанность подать декларацию 3-НДФЛ — сделать это нужно до 30 апреля следующего года. «Иногда один сохраненный платежный документ, правильно определенная дата начала владения или перенос продажи на несколько недель позволяет законно сэкономить сотни тысяч рублей», — заключила Вердт.
Ранее член комитета Госдумы по бюджету и налогам Никита Чаплин рассказал предпринимателям России о новых законах для бизнеса, которые будут действовать с 1 сентября текущего года, а также сообщил об усилении требований к управляющим компаниям в сфере ЖКХ.
